Précision sur l’action en répétition de l’indu du locataire à l’encontre du bailleur originaire

Le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de sommes échues antérieurement à la vente, sans que celui-ci ne puisse lui opposer une clause de subrogation.

La société propriétaire de locaux commerciaux a délivré à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des charges appelées par le syndicat des copropriétaires. Le locataire s’est acquitté des sommes visées.

Le propriétaire a vendu les locaux qu’il détenait. L’acte de vente prévoyait la subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

Le locataire assigne l’ancien propriétaire en annulation du commandement de payer et en restitution des sommes indûment payées. Ce dernier appel en la cause l’acquéreur.

Selon la cour d’appel, le vendeur est déchargé à l’égard du preneur dès lors que l’acte de vente prévoyait notamment la subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur pour tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété.

Les hauts magistrats censurent les juges d’appel en jugeant que « locataire peut agir à l'encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci ne puisse lui opposer une clause contenue dans l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur ».

Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 22-19.922

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