Exclusivité de la garantie de non-conformité en réparation des désordres apparents

L’indemnisation des acquéreurs au titre de la garantie de non-conformité s’applique de manière exclusive et exclut l’action en responsabilité contractuelle de droit commun.

Des acheteurs ont acquis après d’un promoteur immobilier un appartement et deux places de stationnement en l’état futur d’achèvement. Après avoir constaté des désordres et des non-conformités, les acheteurs ont sollicité en référé une expertise judiciaire. Ils ont assigné le promoteur immobilier et les autres intervenants à l’opération de construction en indemnisation de leurs préjudices. Le promoteur immobilier a opposé la forclusion de leur demande relative à la dimension de la place de stationnement extérieur.

La cour d’appel a confirmé la fin de non-recevoir tirée de la forclusion et a débouté les acquéreurs de leur action indemnitaire. Ils se pourvoient en cassation. Ils invoquent sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le manquement du promoteur à son obligation d’information et de conseil au motif que la dimension de leur place de parking avait été modifiée sans en avoir été avertis s’agissant pour eux d’une information essentielle.

Les hauts magistrats confirment la décision des juges d’appel et rappellent que la garantie légale de non-conformité consacrée par l’article 1642-1 du code civil s’applique de manière exclusive. L’acheteur ne peut dès lors invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun. Ils retiennent la forclusion de l’action pour avoir été engagée plus d’an an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire.

Civ. 3^e, 13 févr. 2025, n° 23-15.846

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