De la distinction entre sous-location et contrat de mise à disposition avec une contrepartie

Est considérée comme une sous-location la mise à disposition de locaux loués par une agence immobilière à des tiers afin de leur permettre d’effectuer des tests de magasin clé en main.

Il a été jugé que constitue une sous-location - et non un contrat de prestations de services - le contrat par lequel un agent immobilier, titulaire d’un bail commercial, met les locaux loués à la disposition d’une société dans le cadre d’opérations de « test de magasin clé en main », compte tenu des éléments suivants :

• la mise à la disposition des locaux loués était la prestation principale du contrat en cause, les autres prestations étant accessoires car inexistantes sans la mise à la disposition des locaux ;
• le contrat organisait un transfert de la jouissance totale des locaux pendant la période de mise à la disposition puisque le contrôle de l’accès et la surveillance des locaux étaient assurés pendant toute leur occupation par la société, sous son entière responsabilité, le locataire se réservant un simple droit de visite avec un délai de prévenance de deux jours ;
• le contrat prévoyait une rémunération au bénéfice du locataire.

À noter

En l’absence de définition légale, la jurisprudence caractérise la sous-location comme un bail (C. civ. art. 1709), c’est-à-dire la mise à disposition d’un bien moyennant une contrepartie, portant sur le local déjà loue par un locataire. Il faut donc non seulement qu’il y ait un transfert de jouissance du local loue à un tiers mais aussi que ce tiers ait paye un prix ou fourni une contrepartie (Cass. 3^e civ. 19-5-1999 n° 97-18.057 P ; Cass. 3^e civ. 10-11-2009 n° 08-17.892).

Il est parfois difficile de distinguer une sous-location d’un contrat de prestations de services, notamment lorsque le locataire ne se contente pas de mettre les locaux à la disposition d’un tiers mais fournit également des services (entretien, assurance, WiFi, etc.). Le juge recherche la volonté des parties en se fondant sur un faisceau d’indices. Par exemple, il a été juge que la convention de mise a disposition de studios au profit d’un conservatoire de danse ne constituait pas une sous-location car la jouissance des lieux était limitée à certaines heures de la journée et il existait de nombreuses prestations relatives à l’équipement et à l’entretien des locaux assurées par la société locataire qui avait également conservé le contrôle de l’accueil et de la sécurité (Cass. 3^e civ. 13-2-2002 n° 234). Très récemment, la Cour de cassation a écarté la pertinence du critère du caractère principal ou accessoire de la fourniture des locaux, préférant s’attacher aux conditions de rémunération des différentes prestations : si le prix fixe globalement rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de services spécifiques, il n’y a pas sous-location mais contrat de prestations de services (Cass. 3^e civ. 27-6-2024 n° 22-22.823). Dans le cas présent, la cour d’appel a relevé l’existence d’une rémunération mais le détail de celle-ci n’a pas été précisé car le locataire n’avait pas versé le document aux débats.

CA Paris 25-9-2025 n°22/01617

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