Action en indemnisation d’un excès de prix en cas de vente immobilière dolosive

L’acquéreur d’un immeuble victime d’un dol peut, sans demander l’annulation de la vente, obtenir réparation de l’excès de prix acquitté. Les juges du fond peuvent souverainement évaluer ce préjudice à un pourcentage du prix d’acquisition.

 

Des vendeurs avaient cédé en 2016, pour 710 000 euros, un appartement et un emplacement de stationnement acquis cinq ans auparavant. Les acquéreurs, confrontés après la vente au comportement anormal et inquiétant d’un voisin, ont reproché aux vendeurs de leur avoir intentionnellement dissimulé cette situation et sollicité des dommages et intérêts sur le fondement du dol, sans demander l’annulation du contrat.

La cour d’appel a retenu que l’insécurité en résultant avait déprécié la valeur du bien et a fixé le préjudice à 15 % du prix de vente, soit 106 500 euros. Dans leur pourvoi, les vendeurs soutenaient que les acquéreurs ne pouvaient obtenir que la réparation d’une perte de chance de contracter à des conditions plus favorables, nécessairement inférieure à l’avantage intégral espéré.

Pour rejeter cette argumentation, la Cour de cassation juge que l’acquéreur d’un immeuble victime d’un dol qui ne demande pas l’annulation de la vente peut agir en indemnisation de l’excès de prix. Elle approuve dès lors l’évaluation souveraine de la dépréciation du bien à 15 % de son prix d’acquisition.

 

Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821

© Lefebvre Dalloz